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洪水冲垮了贷款买的房子,房贷还需要还吗?银行会怎么处理?

贝壳研究院发布的报告显示,在新一线城市中,仅31.8%的购房者无贷款,另外68.2%的受访者购房时会选择贷款。尤其是四大一线城市“北上广深”,购房时需要使用贷款的购房者比例更是高达85.4%。这其实不难理解,房价行情网数据显示,6月末四大一线城市的平均房价已经高达6.25万/平,这意味着即使是购买一套90平米的房子,房价总额也达到了568.75万元,即使是三成首付款也高达170.6万,不通过银行贷款的方式购买,试问又有几人能够承担得起呢?

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贷款买房相信大家都已经不陌生了,它是指购房人以在住房交易的楼宇作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务,也被称为房屋抵押贷款。优点是花明天的钱,圆今天的梦,尤其是在房价高企的今天,通过这种方式使得数以万计的人得以实现买房梦。不可忽略的是,它的缺点也很明显,购房人会背负巨额沉重债务负担,且不易快速变现。

既然是贷款买房,那就存在一个非常重要的问题,如果银行贷款还不上会怎么样?通常情况下,一旦购房者未及时还款,银行是可以用抵押房拍卖来冲抵房贷的。这种情况,现实中其实并不少见。尤其是过去这两年,调控楼市让有些城市房价下跌了不少,很多购房者发现银行贷款比现在房子市值总价还高,所以就弃房断供了。还有一种情况是,经济不景气,导致有些人收入急剧下降,无力偿还房贷,银行只得收回房子进行拍卖。

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以上是基于房子作为抵押物还完好存在的情况。那么如果房子不存在了呢,比如发生地震、洪水等自然灾害,房子遭遇不可抗力倒塌损毁,这个时候购房者剩余的没还清的贷款,还需要继续还吗?银行又将会怎么处理呢?

事实上,这种情况就发生在当下。大家都知道,7月17日以来,河南出现历史罕见的极端强暴雨天气,多地出现暴雨或特大暴雨,郑州、新乡、鹤壁、安阳等地遭遇特大暴雨。受暴雨影响,河南多地出现内涝、洪水,街边车辆被卷走,据有关部门估算,河南总受灾人数或超过380万,灾情牵动全国人民的视线。我们注意到,根据楚天都市报报道,7月20日河南巩义洪水致一栋7层高的楼房倒塌。所幸的是,人员提前转移未造成伤亡。此外,荥阳也出现了三层楼房坍塌的事故。

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房子被洪水冲垮,于商业银行而言可能是抵押物的损毁,最大的变化就是抵押权因抵押物灭失而消灭。但是作为个人,不仅意味着赖以生存的家园消失了,还意味着家庭最大的财富没有了。

基于此有人觉得,因洪水、地震、台风等不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力而导致的房屋被冲垮,购房人贷款购买的房子的生育房贷不应该继续还贷。理由是银行发放贷款也是投资行为,因为有利可图,现在房子倒塌了,银行应该自认倒霉,投资有风险的说法也适用于银行;也有人把这理解为是银行的责任,因为房子作为抵押物抵押给了银行,这就好比是房子暂为银行保管,洪水冲垮房子时,属于银行代管房子期间,因此所造成的一切损失,理应由银行负责。

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事实真的如此吗?洪水冲垮了贷款买的房子,房贷还需要还吗?我们接触的一位银行经理说出了“答案”:肯定是要还的,这是毋庸置疑的。但通常情况下,银行也会给予还款宽限。对于银行的处理方式大家都需了解,因为我们永远都不知道,明天和意外哪一个先到来。

首先,明确告知大家,即使房子被洪水冲垮了,房贷依然是要还的。这一点是无可争议的。相关法律法规有明确规定,借款人与银行是债务关系,不因抵押品(房屋)的灭失而消失。换言之,作为抵押物的房屋因自然灾害而倒塌损毁,借款人仍然有义务按月还清剩下未还的贷款。

按照《民法典》规定,因洪水、地震等损毁的房屋无法再作为担保的抵押品。但是借款人和银行之间的债权关系仍然要继续履行,只不过变成了没有抵押的普通借款关系了。需要指出的是,房子属于不动产,所以其借贷合同跟其它动产,比如手机、汽车等的借款合同不同,因此无法相提并论。

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其次,一般情况下,考虑到还款人的实际情况,商业银行的处理方式还是比较人性化的,银行也会酌情进行一定期限的“延期还款”,作为缓冲过渡期。这段时间房贷人可以暂停还款,并且房贷延期之后,不属于个人的信用问题,不纳入个人征信记录。如果“延期”之后,借款人仍然拒不还款,则会和一般贷款逾期一样会被强制执行,同时逾期会纳入个人征信记录。“强制执行”包括银行会通过法律途径要求借贷人偿还贷款,比如通过拍卖借贷人其它物品来偿还贷款等。

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此外,还存在一种情况,遇到的是特大自然灾害,借贷人无能力偿还的债务可能被核销。换言之就是,国家会站出来兜底。毕竟对于绝大多数受灾群众而言,自己也是受害者,辛辛苦苦攒钱付首付购买的房产没了,自己的家没了,同时家庭大多数的财富也凭空消失了。很多人还可能丧失劳动能力,根本无力偿还贷款。

换句话说,遭遇大规模群体性的自然灾害时,实际处理起来要灵活很多,银行也会根据国家的救灾政策对灾区房屋的贷款还款进行调整。

这是有先例可循的。2008年汶川地震后,国家就提出,灾区无法偿还的贷款,在2008 年 12 月 31 日前不催收催缴、不罚息、不作为不良记录、不影响借款人继续获得灾区其他信贷支持。此外,银监会还提出,各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版)》的规定,对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿,或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务,应认定为呆账并及时予以核销。

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再者,根据实际情况,还有三种可能:1、房屋损毁,贷款人失踪。这种情况银行将终止合同关系,尚未偿还的贷款,将会核销处理;2、房屋尚在,贷款人不幸去世,有继承人的情况,根据《民法典》的相关规定,该房屋将被列为遗产。由继承人承担借款合同关系,继续归还贷款。可查看借款人是否有其他财产,可以用借款人的其他财产偿还;3、房屋尚在,贷款人去世,若没有继承人,银行可按法律规定,回收抵押物(房屋),未归还贷款按照坏账进行处理。

此外,银行经理提醒,家庭财产保险中,有一种灾害损失险,就可以用于这类灾害情况。有贷款的房子还可以购买“房贷险”,房贷险中的财产损失责任涵盖了因火灾、爆炸、暴风、暴雨等原因造成抵押房屋的损失,保险公司将会赔付。具体赔付情况,根据实际情况而定。

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总结,房屋损毁,在没有购买任何保险的情况下,只能由房屋所有人自行承担房屋损毁的损失。至于银行为什么要这样规定,其实也很好理解,主要是保证公平性——银行的钱是储户的钱,也有部分是从央行那里借贷来的,同样有利息要偿还。如果大家都不还银行贷款,银行也是可能破产的。

不过从现有的案例来看,通常情况下,遇到自然灾害不可抗力时个人的家庭财产受到重大损失,国家通常都会给予受灾群众一定的补偿,使受灾群众得以妥善安置、重建家园。正是因为国家这种充满人性的处理方式,才让人觉得,生在这样一个国家,我们由衷感到幸运和自豪。

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