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这类贷款管控将常态化,利率上涨,额度紧张

近期,多城不断传出银行按揭额度紧张、房贷利率上调的消息,甚至有市场传言一些银行已暂停了部分城市的二手房贷业务。

多城房贷利率走高,二手房“停贷”?

贝壳研究院数据显示,6月份,贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%,二套利率为5.77%,比5月分别上浮5个、4个基点;重点城市首套和二套房利率水平距离2019年11月份的高点已经不远。

但是,房贷利率上涨,额度紧张状况并非全国性现象。

长三角、珠三角等前期楼市热度较高的地区表现明显,而北京等楼市热度较低或者相对稳定的地区房贷相对平稳。据贝壳研究院统计,6月份,苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点,上调幅度在所有监测的72个城市中排名第一。此外,绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点。

这与整体市场流动性充裕,且利率处于较低水平的情况并不一致。截至6月份,中国贷款市场报价利率(LPR)已经连续14个月未作调整。房贷与其他类别的贷款市场出现“隔离”。

放款周期拉长、利率提高会影响交易节奏,特别是对“卖一买一”的换房交易。上海一些中介机构已经曝出二手房开单量大减的情形。6月贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。

利率提高的同时,不少银行也出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象。贝壳研究院统计称,6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。

据华夏时报报道,虽然网络上关于“停贷”的热议声鼎沸,但目前并没有城市或者银行发布官方文件,表示对二手房“停贷”。不过据记者调查,广州、惠州、东莞、成都、杭州、郑州、武汉等城市放款速度变慢是事实,也有城市出现“选择性停贷”。

一名郑州市的住房中介表示,郑州市60平以下没有配备燃气的二手住宅目前“停贷”。另外,广州市有国有大行个贷经理开启“劝退”模式,表示该行额度紧张,建议办理二手房贷款的客户去较小的银行。

北京、深圳很“淡定”

“北京的房贷利率一直还挺稳,没怎么涨。”在北京干了多年房产中介的小曹告诉北青报记者。各银行目前的房贷利率都还是执行首套在LPR基础上上浮55个基点,二套上浮105个基点这一标准,具体来说,目前是首套5.2%,二套房5.7%。某股份行个贷经理称,北京地区的银行房贷利率都是一样的,大家都统一定价,最近很平稳。

中介小曹表示,现在申请房贷不难,银行批贷快,放款周期跟以往差不多,快的一两周就能放款,慢的可能要一两个月。

不过,也有少数中小银行表示,房贷额度今年以来一直比较紧张,这并非因为最近贷款需求大增,主要是因为年初“房地产贷款集中度管理”新政实施的缘故。

某股份行北京分行人士称,总行今年就没批按揭贷款的额度。还有一家股份行支行人士称,虽然现在还有一些额度,但所剩不多了,客户申请房贷需要预约排队。

为什么北京的房贷行情如此平稳?中原地产首席分析师张大伟指出,各个城市的房贷情况主要跟楼市表现息息相关。

最近,南方很多城市成交量大增,贷款需求大涨,虽然银行并没有刻意控制贷款供应,但相对巨大的需求,额度肯定不够用。而北京以及北方不少地区,楼市成交平稳甚至清淡,贷款需求不多,所以额度不紧张,利率也没涨。张大伟认为,这次南方很多城市房贷额度告急,并不是政策调控的结果,主要是市场原因。

中原地产研究中心最新统计数据显示,今年上半年北京二手房成交住宅套数达到了11万套,创出2016年下半年来的最高点,新建住宅网签成交突破3万套,创出最近8年同期的最高点。

但是,在张大伟看来,当下北京楼市处于市场的暖冬,远远未到小阳春。他认为,北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市,购房杠杆难度最大,这种情况下,市场不太可能出现高温。北京持续重申一旦市场过热就会调控,这也抑制了市场的过热。

多名银行业内人士也认为,过去两年,北京房价表现平稳,预期也稳定,房地产调控成效显著。未来,北京地区整体的贷款利率水平仍然会保持平稳态势,进一步收紧的概率并不是非常大。

而深圳在此轮“停贷”潮中也显得十分“淡定”,记者了解到,由于今年以来深圳二手房市场成交量低迷,深圳二手房房贷业务正常,有个贷经理表示,二手房过户后,两到三天就可以放款。

去年7月15日以来,深圳市采取多种方式给楼市降温,特别是今年2月发布的二手房成交参考价格增加了买卖双房的交易成本,这让深圳二手房市场彻底冰冻住。

深圳市住建局官网显示,2021年5月深圳市二手房的成交总量为3027套,同比下降64.53%,成交量已经腰斩。另外,国家统计局数据显示,2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0.1个百分点,这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下滑。

房贷为何紧张?

对于年中房贷紧张的原因,多位业内人士分析称,这是在今年以来实施的房地产贷款集中度管理制度下,金融机构主动调控的结果。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,每当楼市调控收紧,都会出现“房贷荒”。今年这一情况尤其明显,主要是因为房地产贷款集中度管理制度下,金融机构需要控制新增房地产贷款额度,以免“踩到”监管红线。所以,银行也有意识地放缓房贷投放的节奏。

贝壳研究院也认为,由于一季度使用了较大额度的信贷资源,到了半年考核时,部分银行主动调整信贷投放速度,导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况。合肥、杭州、成都等城市上半年信贷额度投放较多,近期部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。

房贷管控将常态化

业内专家预计,这种情况不会长期持续。贝壳研究院指出,2020年中国居民部门新增中长期贷款约6万亿元(人民币,下同),如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配,预计今年居民部门新增中长期贷款大约有6.4万亿元-6.5万亿元左右的额度。

去掉上半年3万亿元左右的已使用额度,下半年的可用额度仍有逾3万亿元左右。因此,下半年银行信贷投放额度及放款周期或将逐步恢复常态。

李宇嘉表示,未来“房贷荒”一定会缓和的,但“上限指标控制”不会缓和。未来,房贷额度管控、占比管控将是常态化的,资金大规模涌入楼市的时代结束了,靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。

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