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贷款利率6%,买房还能抗通胀吗?

假如房价每年涨6%,买房贷款的利率同样是6%,两者的利息一样,买房时除了要首付一大笔资金以外,买房后一旦急需要钱,又不能马上变现。 房价涨幅和贷款利率同等,是不…

假如房价每年涨6%,买房贷款的利率同样是6%,两者的利息一样,买房时除了要首付一大笔资金以外,买房后一旦急需要钱,又不能马上变现。

房价涨幅和贷款利率同等,是不是买房还不如把钱存银行,哪怕银行只有2%利息,那也是纯赚的。

如果你看完上面这一笔账之后,觉得这个算法确实是这么一回事,那么你就大错特错了。

贷款利率6%,买房还能抗通胀吗?-贷大婶

房贷利息从6.0%到3.0%

我们假定你要买一套300万的房子,按三成,首付100万,贷款200万。

如果利率是6%,那么每年的利息应该是1.2万,折算到每个月,利息是1万元。

这种算法是以你贷款200万,一次性还款算下的利息。但是,实际上我们通过买房贷款,每个月所还的利息并没有1万块。(可见下图)

贷款利率6%,买房还能抗通胀吗?-贷大婶

贷款200万,贷30年的总利息是2316763.78元,把这个总利息除去30年,每年的利息其实只有77225元,分摊到每个月的利息,只有6435元。

以咱们平均分摊下来的利息来算,你买房贷款的200万,其实真正的利率不是6%,而是只有3%多一点。

也就是说,只要房价涨了3%左右,就可以覆盖你贷款买房的成本

贷款利率6%,买房还能抗通胀吗?-贷大婶

基准的差异

如果房贷的利率和房价的涨幅都是6%,表面上看这两个比例是对等的,但是实际上他们的基数是完全不同的,

贷款利率6%是以所贷金额来计算的

买300万的房子,贷款200万,利率6%是按照贷款200万来算的。

房子涨价的6%是以买房总价来计算的

买一套300万的房子,房价上涨6%是按房子的总价300万来计算的。

一个是以200万为基数,一个是以300万为基数,最终的结果:上面咱们讲到的房价要涨3%,才可以覆盖房贷6%的利息,实际上只要涨价2%,就可以完全覆盖掉贷款利率。

贷款利率6%,买房还能抗通胀吗?-贷大婶

单利与复利的差异

贷款6%是固定基数线性增长,涨价6%是浮动基数复利增长

1.贷款6%是以固定不变的贷款金额为基数

买300万的房子,贷款200万,不论你今后本金还了多少、贷款利息还了多少,你往后30年,每月还款的利息都是围绕这个固定基数200万来还的。

2.房价涨幅6%是以你房子总价变动后的浮动基数复利计算的

6%房贷的利率是以贷款金额为基数,以单利方式计算的;但是房价的涨幅却是以房子总价为基数,以复利的方式计算,也就是说房价每一年6%涨幅的基数都是不一样的

第一年是以房子总价为基数

第二年及以后,每年都是以房子总价加上过去一年的涨幅为基数

贷款利率6%,买房还能抗通胀吗?-贷大婶

举个例子,你购买一套300万的房子,首付100万,贷款200万,房价涨幅6%。

第一年是以房子总价300万为基数,涨价18万。

第二年是以购房总价加上过去一年涨价所得共318万为基数

第三年是以336万为基数……

在原来基础上不断增加,以此类推。

一个是固定基数单利还款,一个是每年不断增加的浮动基数复利递增,这两者的差异可想而知。

贷款利率6%,买房还能抗通胀吗?-贷大婶

也就是说,把复利算进去,其实房子不需要涨价2%,只要涨1%,就可以覆盖买房时的贷款成本。

换句话说,拿固定基数单利增长的贷款和每年浮动基数复利增长的房价来衡量,贷款在房价面前基本上是没有成本的,而每年多出来的涨幅,不仅可以保护积蓄,还可以抵御通胀。

要知道,随着时间的推移,复利增长的速度会远远超过单利增长的速度,时间越长,复利比单利的优势就会更大。

这就是为什么专家总说:贷款买房可以抗通胀,贷款越久抗通胀的能力就越强。

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